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今天,3月15日,又到了一年一次的消费者权益日。在这一天,商家普遍表示很紧张,因为每年,都将有众多产品的质量问题,在这一天曝光。 房地产行业也不例外。 在过去的20年间,中国房地产高歌猛进,泥沙俱

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今天,3月15日,又到了一年一次的消费者权益日。在这一天,商家普遍表示很紧张,因为每年,都将有众多产品的质量问题,在这一天曝光。


房地产行业也不例外。


在过去的20年间,中国房地产高歌猛进,泥沙俱下。很多时候,很多项目,为了规模和速度,都把销量放在了第一位,而把工程质量放在了末尾。


尤其我国目前的楼市,还处于期房销售为主的阶段,我们很多时候买套房,看到的都只是售楼处、示范区,甚至还是临时搭建的,等交房,这些气宇轩昂的建筑,早已物是人非,沧海桑田。


其中最让大家揪心的,是精装修房


在过去的几年里,精装修房一直是投诉的焦点。品牌不明,型号不清,合同内对甲方的约束也不够清晰,时常造成了交付后,大量客户的投诉与不满。


随着精装修房的逐渐主流化,类似的矛盾愈发突出和明显,到了亟待解决的关键时刻。


而目前,我们嘉兴市使用的商品房买卖合同示范文本,还是2008年版的,早已不适应如今的市场变化。


与其要求每家房企心怀天下,造福于民,还不如从修订合同入手,规范约束市场!



于是,今天,最重磅的消息到来


近日,浙江省住房和城乡建设厅与浙江省工商行政管理局,制定了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》。


这份最新版的浙江省商品房买卖合同示范文本》,从今日3月15日起,将在嘉兴全面推行使用!


尤其是针对全装修(该文件内不再使用精装修字眼,而改成“全装修”),新版合同内增加了大量的规范约束条款!


有关合同,请移步(新版商品房买卖合同明日启用 要买房的嘉兴人一定要看看!


今日重点在于,新版商品买卖合同会对嘉兴楼市产生如何重大变化?请耐心仔细阅读!


我们这里仅截取关键段落做注解:


1,此次的2018版示范合同,是根据国家2014版商品房买卖合同示范文本,并结合全省推行住宅全装修等工作实际而制定的


按照文件要求,自3月15日起,嘉兴市将全面推行使用2018版示范合同。自3月15日起(含当日),签订商品房(含全装修住宅)预售合同、现售合同,推行使用新版合同示范文本。


3月15日前(不含当日)已部分预售的同一商品房项目(以建设工程规划许可证为准)分批预售的,仍可延用原预售合同文本


注解:新合同出台,肯定有过渡期。原先已经开卖的楼盘,将会延用老版合同;从未对外销售的纯新盘,就要用新合同了。


2,为了切实保障购房人利益、引导商品房预售和现售交易,2018版示范合同主要增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款,完善了其他条款内容,同时作为推行全装修住宅的一项措施,引入全装修住宅交易的相关约定事项


注解:新版合同的重要部分,就是针对全装修住宅交易的约定和规范!



3新版合同内,全装修住宅的多条规定。


第一条,要求明确商品房的性质是“全装修住宅”还是“其他类型商品房”;


第二条,明确全装修住宅对装修部分单独领取施工许可证的,必须提供装修部分的施工许可证号;


第十条,明确已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告是全装修住宅必备的交付条件;


第十一条,约定了全装修住宅的厨房、卫生间等的交付条件;


除此之外,在附件的第六条中,关于装饰装修及相关设备的约定中,对内装饰装修部门的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容进行了约定,且规定不得出现“其他同级别产品”等模糊字样


市建委住房保障局的相关负责人表示,接下来,开发商要做全装修住宅的,预售的时候就要申报全装修,装修部分价款要写进合同,合同中要写明装修材料的品牌、产地、规格、数量等,负责装修的施工单位必须办理装修部分的施工许可证,在后期相关部门还要进行全装修方面的验收。


注解:未来买全装修房,再也不会买到“其他同级别产品”了!


4,最重磅的条款现身!


第二十五条,约定了全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售


另外,2018版示范合同提出“计价方式与价款”,包含总价和分价两种形式。其中,在分价形式中,除了总价款外,装修部分价款也得以体现


这意味着,装修部分价款可以算在总价款中,与房款一起申请贷款!!

  


注解:这一条需要大量篇幅仔细说明。


我们嘉兴市区,当下在售的精装修一手房,全都是拆分销售(原因就不说了)。


举例:一套100m2的精装修房,预售毛坯价12000元/m2,精装修3000元/m2。


那么这套房的总价款就是100*12000+100*3000=150万


因为装修部分处在合同外,拆分销售,所以不能正常办理银行贷款,于是首付款=100*12000*30%+100*3000=66万


该精装房的实际首付比例:66/150=44%


如果再加上车位,首付就要接近百万了!


这也就是为何手握60万,在嘉兴市区寻不到一手新房的重要原因。



但是,在3月15日后,情况改善:


同样毛坯12000,全装修3000,面积100平的房子,可以毛坯+装修一起贷款


首付款:100*(12000+30)*30%=45万!


首付45万,比原先的66万,减少21万!


嘉兴,购买带装修的新房,和购买毛坯房的首付比例,终于一致!!



总结:


2018新版商品房合同变化之大,超出预期。


尤其针对全装修,鼓励+规划约束并行!


其中,全装修价款部分,能合并入总价款,实现统一银行贷款!这一点变化重大!


未来嘉兴楼市,将呈现三点趋势:


1,购买全装修房的真实首付比例降低。


当首付变少,门槛降低后,将会有越来越多的人选择全装修住宅。这是大势所趋。


2,做全装修住宅的房企大幅度增加。


装修款计入总价款,购房者门槛降低,这无疑部分缓解了房企被严重限价的紧箍咒。最最重要的短板补齐,做全装修交付的项目,一定越来越多!


3,嘉兴主城的毛坯房急剧减少,一年后或将绝迹。


目前市场上,楼面价高于8000元/m2的项目,至今只有佳源优优中环+新希望鹭栖湖是明确毛坯交付的。其他,要么没确定,要么全装修。


预估今年,毛坯房小区或将迎来最后的风口。在低价地项目纷纷清盘后,今年年底或明年年初,你将很难在主城区里,看到毛坯房的身影了。


且买且珍惜。

2017年地价TOP10,只有两个盘明确做毛坯

(来源:禾点点)